Umlagefähige Nebenkosten: die 17 Kostenarten der Betriebskostenverordnung
Umlagefähig sind nur Betriebskosten, also laufende Kosten aus dem Eigentum am Grundstück und seinem bestimmungsgemäßen Gebrauch. Welche das sind, zählt die Betriebskostenverordnung abschließend in 17 Nummern auf. Umgelegt werden dürfen sie nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht.
Die Voraussetzung: eine Vereinbarung im Mietvertrag
Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt (§ 556 Abs. 1 BGB). Ohne Vereinbarung sind sie mit der Miete abgegolten. Üblich ist ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Er deckt die Kostenarten Nr. 1 bis 16. Sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 müssen im Vertrag einzeln benannt sein, etwa die Wartung von Rauchwarnmeldern oder die Prüfung von Feuerlöschern.
Die 17 Kostenarten
| Nr. | Kostenart |
|---|---|
| 1 | Grundsteuer |
| 2 | Wasserversorgung |
| 3 | Entwässerung |
| 4 | Heizung |
| 5 | Warmwasser |
| 6 | Heizung und Warmwasser (verbunden) |
| 7 | Aufzug |
| 8 | Straßenreinigung und Müllbeseitigung |
| 9 | Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung |
| 10 | Gartenpflege |
| 11 | Beleuchtung |
| 12 | Schornsteinreinigung |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung |
| 14 | Hauswart |
| 15 | Antenne oder Breitbandnetz |
| 16 | Wäschepflege |
| 17 | Sonstige Betriebskosten |
Jede Nummer umfasst mehr als ihr Titel. Zur Wasserversorgung gehören etwa die Kosten der Wasseruhren, ihrer Eichung und der Verbrauchserfassung. Zur Gebäudereinigung gehört die Reinigung von Fluren, Treppen, Kellern und Aufzug. Zum Hauswart gehören Lohn und Sozialbeiträge, aber nicht der Anteil seiner Arbeitszeit, der auf Reparaturen oder Verwaltung entfällt.
Was nicht umlagefähig ist
Nicht zu den Betriebskosten gehören die Kosten der Verwaltung und die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Dazu zählen Hausverwaltergebühren, Kontoführung, Porto für die Abrechnung, Reparaturen am Dach oder an der Heizung, Rücklagen und die Instandhaltungsrücklage einer Eigentümergemeinschaft. Wer eine Eigentumswohnung vermietet, muss diese Posten aus der Hausgeldabrechnung herausrechnen. Der Generator führt Verwaltung und Instandhaltung als eigene Auswahl, verteilt sie aber nicht und warnt, wenn eine Bezeichnung danach klingt.
Kabelanschluss seit Juli 2024
Seit dem 1. Juli 2024 dürfen die Entgelte für einen Kabel- oder Antennenanschluss zum Fernsehempfang in vielen Mietverhältnissen nicht mehr als Betriebskosten umgelegt werden. Die Übergangsregel steht in § 230 TKG. Ob Ihre Position noch umlagefähig ist, hängt von Anlage und Vertrag ab. Der Generator weist bei dieser Kostenart darauf hin.
Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit
Auch umlagefähige Kosten muss der Vermieter wirtschaftlich halten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Ein überteuerter Wartungsvertrag oder ein Hausmeisterdienst zu deutlich überhöhten Preisen kann zur Kürzung führen. Mieter, die das bemängeln, müssen allerdings konkret darlegen, dass günstigere Angebote zur Verfügung standen.
Wie die Kosten verteilt werden
Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, gilt die Wohnfläche als Schlüssel. Kosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, werden nach einem Maßstab verteilt, der dem Verbrauch Rechnung trägt (§ 556a Abs. 1 BGB). Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung. Wie die einzelnen Schlüssel rechnen, zeigt die Seite Umlageschlüssel.
Zum Generator für die Nebenkostenabrechnung
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