Was das Gesetz vorgibt
Der Schlüssel steht in der Regel im Mietvertrag. Haben die Parteien nichts vereinbart, sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt (§ 556a Abs. 1 BGB). Für Heizung und Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch vor (§ 7 HeizkostenV).
Die Schlüssel im Vergleich
| Schlüssel | Rechnung | Üblich für |
|---|---|---|
| Wohnfläche | Kosten × m² der Wohnung ÷ m² des Hauses | Grundsteuer, Versicherung, Gartenpflege, Hausreinigung, Beleuchtung, Hauswart; gesetzlicher Regelfall |
| Personen | Kosten × Personentage der Wohnung ÷ Personentage des Hauses | Müllabfuhr, Wasser ohne Zähler; nur mit Vereinbarung |
| Wohneinheiten | Kosten ÷ Zahl der Wohnungen | Kabel- und Antennenanschluss, Wäschepflege, Gebühren je Wohnung |
| Verbrauch | Kosten × Zählerstand der Wohnung ÷ Verbrauch des Hauses | Wasser und Abwasser mit Wohnungszählern |
| Heizkosten | 50 bis 70 % nach Verbrauch, der Rest nach Fläche | Heizung und Warmwasser, vorgeschrieben |
Beispiele mit 1.200 € Kosten
| Fall | Kosten | Anteil |
|---|---|---|
| Wohnfläche, ganzes Jahr | 1.200,00 € | 480,00 € |
| Wohnfläche, ab 1. Juli eingezogen (184 von 365 Tagen) | 1.200,00 € | 241,97 € |
| Personen, ganzes Jahr | 1.200,00 € | 400,00 € |
| Wohneinheiten | 1.200,00 € | 400,00 € |
| Verbrauch | 1.200,00 € | 480,00 € |
Personen richtig zählen
Beim Personenschlüssel zählt, wie viele Menschen im Abrechnungszeitraum in der Wohnung gelebt haben, nicht wer im Mietvertrag steht. Zieht ein Kind im Juli aus, zählt es für 181 Tage. Der Generator rechnet deshalb mit Personentagen: Personen × Tage der Wohnung geteilt durch die Personentage aller Wohnungen. Stand eine Wohnung leer, zählen dort null Personen, und die übrigen Mieter tragen die Kosten nach Köpfen. Wer das vermeiden will, vereinbart für personenbezogene Kosten eine Mindestbelegung von einer Person je Wohnung.
Den Schlüssel ändern
Einen vereinbarten Schlüssel kann der Vermieter nicht einfach wechseln. Eine Ausnahme: Er darf durch Erklärung in Textform bestimmen, dass Kosten künftig nach erfasstem Verbrauch umgelegt werden, etwa nach dem Einbau von Wasserzählern. Die Erklärung gilt nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums (§ 556a Abs. 2 BGB).
Leerstand und Eigennutzung
Bei Fläche und Einheiten bleibt der Anteil einer leeren oder selbst genutzten Wohnung beim Vermieter. Darum gehört in die Gesamtfläche immer das ganze Haus. Bei Verbrauch zahlt jeder nach seinem Zähler, und der Rest bis zum Hauszähler, etwa für den Gemeinschaftsgarten, bleibt ebenfalls beim Vermieter, wenn Sie den Gesamtverbrauch des Hauses eintragen.
Grenzen
Der Generator verteilt die Kosten, die Sie eintragen, nach dem Schlüssel, den Sie wählen. Er prüft nicht, ob Ihr Mietvertrag die Umlage einer Kostenart erlaubt, ob ein Betrag wirtschaftlich ist oder ob die Wohnflächen stimmen. Miteigentumsanteile aus einer Hausgeldabrechnung, gewerbliche Einheiten mit Vorwegabzug, Teilabrechnungen und die Heizkostenabrechnung selbst (Ablesung, Gradtagzahlen) bildet er nicht ab. Er ersetzt keine Rechtsberatung.
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